Os FIIs e os movimentos que mudaram o jogo

• O número de FIIs aumentou de aprox. 250 em 2015 para mais de mil em 2025, e o número de contas que investem em FIIs aumentou de 200 mil para quase 15 milhões no mesmo período. 2.9 milhões de pessoas investem em FIIs, 2.4x os 1.2 milhões de 2020.

• O patrimônio líquido (PL) dos FIIs aumentou 1.75x sua participação relativa desde 2015: foi de 2% de todos os fundos em 2015 para aprox. 3.5% em 2025.

• Os FIIs foram o tipo de fundos que mais cresceram seu patrimônio líquido desde 2020, atrás somente dos FIDCs e FIPs.

• Em 2025 no entanto, o PL dos FIIs cresceu somente 4.7%, um dos crescimentos mais baixos entre todas as categorias de fundos.

• Aproximadamente 60% dos FIIs investem em “tijolo” e 40% em papel; 50% tem como objetivo renda, 10% desenvolvimento imobiliário e 40% híbrido.

• Em um horizonte de 1 e 5 anos, os FIIs tem performado pior do que os fundos de ações.

• O Varejo (investidores com menos de R$3 milhões investidos) investe 1.62% do seu portfolio em FIIs, 1.8x mais do que os 0.9% do Private (mais de R$3 milhões).

Os fundos de investimento imobiliários (FIIs)

Os fundos de investimento imobiliários (FIIs) foram uma das classes de ativos que mais se popularizaram no mercado brasileiro nos últimos 5 e 10 anos, sendo importantes não só para o mercado de capitais em si mas como instrumento fundamental para a economia real – os FIIs foram um instrumento fundamental para a diversificação de funding das construtoras e incorporadoras, antes restritas aos financiamentos bancários tradicionais, estes por sua vez extremamente dependentes do saldo das aplicações em poupança que dá lastro para os empréstimos do setor imobiliário.

Os números são expressivos: A quantidade de FIIs aumentou de aprox. 250 em 2015 para mais de mil em 2025.

O número de contas que investem em FIIs aumentou de 200 mil para quase 15 milhões no mesmo período (no número de contas não reflete exatamente o número de CPFs investidores – pois um mesmo CPF pode ter conta em diversas instituições financeiras e em mais de uma classe ou subclasse de fundos). 2.9 milhões de pessoas investem em FIIs, 2.4x os 1.2 milhões de 2020.

Por sua vez, o patrimônio líquido (PL) dos FIIs aumentou de aproximadamente R$100 bilhões em 2015 para aprox. R$350 bilhões em 2025: um aumento de 3.5x (ajustado pela inflação) que fez com que a representatividade dos FIIs aumentasse de 2% do PL de todos os tipos de fundos em 2015 para aprox. 3.5% em 2025.

Os FIIs foram desse modo uma das classes de fundos que mais tiveram crescimento de PL nos últimos 5 anos (Dez-2020 a Nov-2025): um crescimento de 66% (ajustado pela inflação) que só perde para o crescimento dos FIDCs (Fundos de Investimento em Direitos Creditórios) e dos FIPs (Fundos de Investimento em Participações).
No último ano, no entanto, os FIIs tiveram um crescimento de PL de apenas 4.7%, a terceira “pior” performance entre todas as categorias de fundos da Anbima, perdendo apenas para os fundos cambiais e offshore, que tiveram queda de PL.
Em termos de performance financeira das quotas dos fundos, os FIIs (IFIX, principal índice) performou 18.4% no último ano e 28.5% nos últimos cinco anos, abaixo dos fundos de ações (medidos pelo Ibovespa), que performou 30.8% e 32.2% no mesmo período. 

A performance de ambas essas classes de fundos foi superior ao CDI em 2025, mas bastante inferior ao CDI nos últimos 5 anos – dificuldade perene do mercado de investimentos brasileiro, cuja taxa de juros básica da economia é estruturalmente alta.

Sobre as diversas estratégias e tipos de FIIs: (a) 90% tem gestão ativa, e 10% gestão definida, (b) 61% investem em tijolo, 39% investem em “papel” (que podem comprar CRIs, ou outros FIIs), (c) 50% tem uma estratégia de renda, (d) 10% uma estratégia de desenvolvimento, e 40% uma estratégia híbrida, e (e) 33% são “multi-estratégia”, e 67% têm estratégia única.
De modo geral, não houve mudanças significativas de alocação dentro das diversas estratégias de FIIs. Isto dito, os FIIs que tiveram maior mudança de PL foram os FIIs Papel CRI Gestão Ativa, Multiestratégia, e Tijolo Híbrido. Os que tiveram maiores quedas de PL foram os FIIs de Tijolo Desenvolvimento, e Papel Híbrido (que podem comprar tanto CRIs como outros FIIs).

Por último, a alocação em FIIs é razoavelmente diferente entre os investidores Private (mais de R$3 milhões investidos) e os investidores Varejo (menos de R$3 milhões): o Varejo investe 1.62% do seu portfolio em FIIs, 1.8x mais do que os 0.9% do Private.

Bons investimentos,