O mercado imobiliário em 13 gráficos

Nesta edição: Recentemente recebemos Luis Stacchini, Real Estate Chief Investment Officer da Navi Capital, gestora com R$ 7 bilhões, dos quais quase R$ 1 bilhão aplicados no mercado imobiliário. Aproveitamos esta oportunidade para fazermos um Radar Especial sobre a situação atual do mercado imobiliário brasileiro.  

Autores desta edição: André Sobreira e Ivano Westin, sócios-fundadores da Uinvex.

Conteúdo baseado no Radar Uinvex, material escrito pessoalmente pelos fundadores da Uinvex ou por experts renomados em suas áreas de atuação sobre temas relevantes do mercado de investimentos.

#1–4: Funding para o setor cada vez mais restrito.

Desde 2021, e notadamente desde o meio de 2024 com a alta de juros, a seguinte lógica se aplica ao mercado imobiliário: juros altos → rendimento da caderneta de poupança menos competitivo → redução do saldo da poupança a nível Brasil → menos recursos para financiar o setor imobiliário (uma vez que 65% dos recursos da poupança são utilizados para financiar o mercado imobiliário) → bancos ficam mais seletivos, preferindo financiar o comprador final de imóvel e não o incorporador → incorporadoras com funding restrito tem uma de duas opções: ir ao mercado de capitais captar recursos, ou construir menos.

Nos últimos 65 meses (desde 2021), 53 apresentaram retiradas líquidas da poupança, e somente 12 apresentaram uma captação líquida positiva. A escassez de recursos tem resultados tangíveis: o número de unidades financiadas com recursos da poupança em março de 2025 é 40% mais baixo do que em setembro de 2024, queda estrutural desde 2021 e conjuntural desde o segundo semestre do ano passado com a alta da taxa de juros.

Além da queda geral do financiamento com recurso da poupança, há um segundo efeito que multiplica o primeiro: com menos recursos, os bancos tendem a ficar mais seletivos, optando por financiar o comprador final (pessoa física) em detrimento das incorporadoras. Como o gráfico abaixo mostra, historicamente os recursos dos bancos são destinados 70% para a aquisição de imóveis (leia-se pessoas físicas) e 30% para a construção de imóveis (majoritariamente o financiamento à construção das incorporadoras). Nos primeiro trimestre de 2025, essa proporção foi para 90–10%. Ou seja, somente 10% dos recursos dos bancos estão sendo destinados aos incorporadores.

Isto gera as consequências lógicas: os incorporadores lançarão menos imóveis, e para fazê-lo, tem que recorrer ao mercado de capitais. Esta é uma tendência que já vem se desenrolando no mercado imobiliário brasileiro há alguns anos, e é cada vez mais importante para o setor. Para citar um exemplo, o volume de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) cresceu aproximadamente 3.0x desde 2021.

Nesse momento de escassez do crédito para o mercado imobiliário, chamou a atenção do mercado o anúncio no domingo dia 8 de junho, do ministro da Fazenda Fernando Haddad, anunciando que o fim da isenção sobre o rendimento de títulos de renda fixa como LCI e LCA, que será uma das alternativas arrecadatórias para o cumprimento da meta fiscal.

A nova tributação deve impactar a procura por financiamento no Brasil e o mercado imobiliário, em um cenário de taxa Selic em patamar elevado. Acreditamos que os investidores possam buscar outras alternativas para investir seu capital, assim como os incorporadores terão necessidade de novas fontes de recursos. 

Acreditamos que o financiamento, seja via dívida ou equity, através do Crowdfunding, terá um papel cada vez mais relevante para o mercado imobiliário, considerando a segurança jurídica da CVM e a facilidade de investir e captar recursos quando comparado à outras alternativas. 

# 5–7: Mercado residencial – Baixa renda forte 

Dentre os segmentos residenciais, o baixa renda (Minha Casa Minha Vida) tem se destacado: vendas crescendo 40% no primeiro trimestre de 2025, enquanto que o restante do setor está basicamente flat, com vendas estáveis, e oferta (devido à falta de funding + menos sinal de venda), caiu 12% no primeiro trimestre de 2025 comparado com o mesmo período de 2024.

O programa Minha Casa Minha Vida segue como principal motor do segmento econômico, respondendo por cerca de metade das vendas nacionais e impulsionando especialmente o mercado de baixa renda. Esta é uma tendência que se manteve por todo o ano passado, como mostram os gráficos abaixo: vendas no MCMV crescendo 30-50% ao ano durante todos os trimestres de 2024, enquanto que no restante do setor cresciam por volta de 10%, e parando de crescer no primeiro tri de 2025 (com juros altos, além do funding para as incorporadoras secar, fica mais restrito também o funding para as pessoas físicas, tanto por falta de recursos, como por um recurso mais caro devido à alta taxa de juros, o que restringe o número de pessoas que consegue financiar seu imóvel). 

#8–10: Locação de escritórios

O setor de locação de escritórios tem tido uma melhora geral depois do excesso de oferta gerado ao final dos anos 2010 e com a queda brusca de demanda e trabalho online ocasionados pela pandemia. Com muitas empresas voltando para o trabalho presencial, há, de modo geral, uma subida de preços, com aumento de 4.4–4.8% ao ano desde 2022.

Esta tendência geral esconde uma bifurcação, com preços e ofertas fortíssimos na região da Faria Lima, o que acabam por gerar um deslocamento para eixos comerciais como Pinheiros e Berrini / Chucri Zaidan, que começam a ter uma certa ‘renascença’. A absorção bruta no quarto trimestre de 2024 subiu 13.4% com relação ao 4T23, e foi a maior dos últimos 5 anos. 

Em termos de vacância, houve uma queda de dois pontos percentuais no último ano, caindo de 20.9% no 4T23 para 18.9% no 4T24.

#11–13: Galpões logísticos

O setor de galpões teve uma clara retomada nos últimos anos, com todas as dinâmicas de alta de atividade: vacância caindo (9.4% no 4T24 vs 11.4% no 4T23), preço subindo acima de 10% ao ano, e absorção forte (o primeiro tri de 2025 foi o segundo melhor trimestre de absorção da série histórica).

A dinâmica do setor se dá em duas vertentes principais: forte crescimento econômico pós-pandemia, e aumento do e-commerce, o que gera grande demanda por centros logísticos. Como mostramos no gráfico abaixo, Retail e E-commerce representaram 33% da absorção de novos galpões em 2024. Se somarmos a isso o setor de logística terceirizada, temos um total de 56%, enquanto que outros setores respondem por 44% das novas absorções.

Resumo e conclusões para 2025

Vendas e Valorização

• As vendas de imóveis residenciais cresceram 15,7% no primeiro trimestre de 2025, totalizando mais de 102 mil unidades comercializadas.
  
  
• O setor mantém perspectiva positiva, com expectativa de crescimento entre 5% e 7% no ano, mesmo diante de um cenário de juros mais altos.
  
  
• O programa Minha Casa Minha Vida segue como principal motor do segmento residencial imobiliário, impulsionando o crescimento. 

Cenário Econômico e Financiamento

• O aumento da taxa Selic, projetada para chegar próximo dos 15% em 2025, eleva o custo do crédito imobiliário e desafia especialmente o segmento de classe média, tornando o financiamento mais difícil para parte dos compradores.
  
  
• Apesar disso, há diversificação nas opções de crédito, com maior uso de instrumentos como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e LIGs (Letras Imobiliárias Garantidas), além de parcerias entre incorporadoras e fintechs para facilitar o acesso ao financiamento.

Mudanças no Perfil do Investidor

• A participação de investidores no mercado imobiliário caiu para o menor nível histórico no primeiro trimestre de 2025, indicando maior presença de compradores finais e menor foco em especulação.
  
  
• Imóveis continuam sendo uma alternativa relevante para proteção de patrimônio, principalmente em cenários de incerteza econômica.

Impacto da Reforma Tributária

• A reforma tributária aprovada em 2024 trouxe novas regras fiscais para o setor, exigindo adaptação de incorporadoras, investidores e locadores, com impacto direto na rentabilidade e estratégias de negócios.

Bons investimentos,

Andre Sobreira & Ivano Westin

Sócios fundadores da Uinvex